推动烂尾闲置项目“涅槃重生”

文/莫振华

上篇：调研·故事·体会

盘活烂尾闲置项目的象山实践

“要坚持以人民为中心，以文塑旅、以旅彰文，提升格调品位，努力创造宜业、宜居、宜乐、宜游的良好环境，打造世界级旅游城市。”习近平总书记的殷殷嘱托，我们牢记在心、落实于行。

烂尾楼是一座城市的“伤疤”，是“城市之殇”，更是民生之痛。面对购房群众的无助与期待，如何盘活烂尾闲置项目，加快推进城市更新，托起群众安居梦，更好地助力世界级旅游城市建设？2022年，我到桂林市象山区任职后，决心扛起责任担当。

调研是开展工作的重要法宝，我们决定围绕烂尾闲置项目进行专项调研。2022年7月22日，在象山区盘活烂尾楼项目企业座谈会上，象山区四家班子、12个原项目开发商、7个意向接盘企业聚在一起，将“疑难杂症”摊开来分析。

“城区政府对面就是烂尾楼让我们抬不起头来”“老地标香江饭店陈旧闲置非常可惜”，大家推动盘活烂尾闲置项目的愿望强烈，让我更加坚定了决心、增强了信心。

解决烂尾闲置问题没有退路，当务之急是要把队伍整合起来。我们着力加强党委统筹协调，建立政府—法院常态化联动机制，安排住建、自然资源、税务、乡（街道）等17个单位参与组建烂尾闲置项目处置工作专班，增强合力，以应对烂尾闲置项目涉及法律政策复杂、关联部门众多、处置难度大的情况。我们为每个项目制定《资产清单》《债权债务清单》《主要问题清单》《“涉访”事件清单》《处置责任和措施清单》，安排工作组进行前期摸底调研，全面摸清项目权属关系、债权债务关系和利益矛盾点。此外，还坚持每月召开一次联席会议，研究和部署阶段性重点任务，限时办结落实，推动化解行动持续靠前推进。

通过多次走访法院法官、法律专家，到烂尾闲置项目现场、原业主单位了解情况，我们共同探索了一些处置方法。在对枫丹丽苑项目处置过程中，发现原业主单位资不抵债、无力推动项目，就通过支持法院启动“执转破”程序，引入第三方管理人以破产和解、重整等方式改变执行难现状，避免债务进一步扩大、矛盾纠纷进一步激化。对于一些“无产可破”的业主单位，协调由政府设立破产费用专项基金，支付“无产可破”企业的破产费用，使破产清算程序顺利启动，推动烂尾闲置项目处置工作重新“动起来”。

“节约大半辈子的积蓄买个房，由希望到失望到无望，好好的生活都被搅碎了。”来访群众的倾诉，令我们倍感责任重大。为最大限度保护受害群众权益，化解群众怨气，象山区研究确立了普通债权分段清偿规则，侧重于对小额债权人的保护，使拆迁安置款债权、垫付续建款项的债权人优先获得较高比例清偿，提高了处置工作的可操作性。

对在外过渡时间较长、安置房需求迫切的居民群众，指导加强政府救济保障，发放过渡补助金、司法救助金。在对好莱坞公寓项目处置期间，我们将开发商的700万元履约保证金全部发放给拆迁安置户，且在项目成功拍卖前，垫资390多万元作为安置过渡费继续发放，有效化解了群访信访隐患、业主占房清退难题，为成功拍卖盘活项目创造有利条件。

项目设计过时了，续建是否还有利润空间？潜在接盘企业经常提出这一质疑。在处置兴宸·山水中央烂尾楼项目中，为解决商业计容面积占比过大和项目已不适宜打造商业综合体的矛盾，我们综合地产市场情况，协调上级业务部门，明确“商改住”政策底线，将商业比例由64.6%调整为28%，为接盘企业实现盈利创造条件，最终成功盘活项目。在对闲置项目老地标香江饭店处置过程中，发现酒店内外装饰老旧、连续多年经营亏损，业主缺乏升级改造资金，我们就指导业主采取资产重组、招商合作的方式，增加合作方完成融资，推进酒店改造升级、顺利盘活。

接盘企业只对项目部分设施感兴趣，怎么办？我们采取资产“按需拆分”的处置方式，对于基本建成的中小型综合体烂尾项目，采取灵活拆分的方式处置破产财产。即明确主要部分接盘企业需求后，将所属商铺、住房进行拆分处置，让更多的个人或家庭有能力参与购买处置工作，扩大潜在合作方覆盖面。比如，枫丹丽苑拍卖标的物在历经5次流拍后，我们及时改变整体打包拍卖模式，将商铺、住宅、商务办公用房等进行拆分拍卖，最终拆分的标的物得以陆续成功拍卖。

如今，象山区已有6个建筑面积共22.5万平方米的烂尾楼项目破茧重生，1300户商、住户回迁问题得以顺利解决，闲置多年的森港家居广场、香江饭店也迎来了新的合作方，曾经的城市“伤疤”正一步步变成“城市风景”。

下篇：问题·对策·思考

破局重生——盘活烂尾闲置项目的对策思考

一、象山区烂尾闲置项目盘活情况

近年来，受新冠疫情、经济下行压力和房地产市场低迷等因素影响，各地陆续出现房地产烂尾、商业楼宇闲置、商业街区关闭等城市“伤疤”，导致一些城市居民“有房难住、有房难回”，既破坏了城市形象又影响社会稳定，引发社会广泛关注。作为桂林市的老城区，象山区也陆续出现多个烂尾房产项目、闲置楼宇，涉及业主1700多户、资金20多亿元。在推进城市更新发展中，象山区本着“烂尾变亮点”“闲置变优质”的原则，在修复城市“伤疤”、推动经济社会高质量发展方面作出积极探索。

象山区通过坚持党委领导、政府统筹、协同发力，探索“府院联动、多元联合、政商联抓”的方法措施，引入社会资金6.58亿元，成功盘活枫丹丽苑、兴宸·山水中央、好莱坞公寓等6个建筑面积共22.5万平方米的烂尾楼项目，以及香江饭店等闲置项目，解决1300户商、住户住房问题，预计给地方带来税收8600万元，带动就业近1600多人，人民群众的安全感、满意度得到稳步提升。

二、烂尾闲置项目盘活开发存在的困难问题

烂尾闲置项目处置工作往往存在涉及法律政策复杂、关联部门众多等难题，处置周期长，处置难度大。

债权债务关系复杂难以厘清。烂尾闲置项目往往存在牵涉多方的债权债务问题，物权人在资金挪用、项目抵押或资金链断裂后，无力推动项目续建交付。债权人往往有银行、项目承建商、物料商以及众多购房者，难以在短期内厘清债权债务关系和确立清偿规则。

政策限制难以推动续建工作。有的项目在建设之初，开发商没有精准的定位和工程预算，导致建设过程中期望增加容积率、调整商住比等指标，所以停工待变，导致项目烂尾闲置；有的项目因在规划、审批、验收等环节遇到阻力，一拖再拖，导致开发商资金链断裂，陷入债务纠纷；有的项目在规划中已经有明确规定，无法更改其性质用途，在没有政策支持设计调整、改造更新的情况下，难以有效推进处置盘活工作。

效益偏低难以促进接盘开发。烂尾闲置项目处置工作存在续建利润低、拍卖难等问题，是项目难以顺利盘活处置的症结所在。部分项目闲置时间长达数年或10多年之久，一些项目因早期设计在房型、室内采光、内部设备等方面明显落后，配套设施不齐全，已难以满足当下的市场发展需求。多年积累债务更使得按原规划建设已无利润空间，原项目开发商或潜在接盘企业、合作企业没有信心和动力盘活楼盘。

矛盾纠纷突出难以平稳处置。烂尾闲置项目往往官司缠身，包括融资纠纷、联建纠纷、债务纠纷等，历史积怨深、调解难度大。同时，烂尾闲置项目导致大量购房业主信访群访问题，在问题得不到有效解决的情况下，矛盾随时可能激化，成为诱发社会不稳定的重要因素。

三、提升烂尾闲置项目盘活开发工作效益的思考

盘活烂尾闲置项目，必须增强合力、多措并举，建立多部门联合参与处置的工作机制，破除“行政壁垒”“政策壁垒”，以提高处置工作成功率。

坚持“府院联动”强化协调。推进烂尾闲置项目处置工作是一个系统工程，要坚持党委领导统筹，建立政府—法院常态化联动机制，组建处置工作专班，推动政法、住建、自然资源、税务、乡（街道）等相关单位积极参与、协同发力。利用召开联席会议推进、列入重大项目统筹等措施，强化资源整合、联络协调，进一步打破条条块块的“行政壁垒”，确保分工明确有人负责、难点堵点合力疏通。同时，主动靠前对接化解信访“积旧增新”，强化法律帮扶和政府救济兜底保障，营造一个群众支持、稳定和谐的推进处置工作环境。

制定“一楼一策”精准发力。针对每个具体的烂尾闲置项目，认真梳理分析情况，区分不同类型，明确工作重点和时间节点，确定处置工作程序，制定切实可行的“一楼一策”处置方案。坚持“先急后缓、对症下药”策略，细化项目盘活处置工作程序，有序推进处置工作落实。

用活“政策空间”助力盘活。推动盘活烂尾闲置项目，必定需要政策支持，促进续建项目实现成本与利润的平衡。要主动加强与上级政策部门对接，用足用活烂尾闲置项目处置工作政策，打好增加容积率、调整商住比、减免税费、配套供应土地等措施“组合拳”，推动烂尾闲置项目扩大利润空间，“变废为宝”。

构建“绿色通道”提速处置。要充分挖掘各单位在费用保障、不动产处置、税收优惠等方面的政策空间，统筹解决“僵尸企业”甄别、证照补办、破产财产处置、职工安置等问题，打通处置化解工作“绿色通道”。通过协调执行单位、不动产登记中心等部门，探索实施法院拍卖房屋登记手续“一日办结”等制度，实现项目“交房即交证”目标，压缩变更手续时间，减轻拍卖房购置资金周转压力，进一步增强工作保障，扩大烂尾闲置项目处置工作成果。

（作者系桂林市象山区委书记）